کشورهایی که در کنترل بازار اجاره موفق بوده‌اند تقریباً قوانین یکسانی را در بخش مسکن اجرا می‌کنند. یکی از این قوانین قراردادهای چند ساله است و نیازی نیست قرارداد هر سال تمدید یا جابه‌جایی انجام شود.
چهارشنبه ۸ تير ۱۴۰۱ - ۱۲:۳۸
کد مطلب : 170
به گزارش روابط عمومی موسسه اندوخته شاهد، روزنامه ایران نوشت: تجربه دو سال گذشته نشان می‌دهد تعیین محدودیت سقف افزایش اجاره‌بها بر کنترل قیمت آن بی‌اثر بوده است و به نظر می‌رسد بازار اجاره به قوانین پایداری برای ثبات قیمت نیاز دارد.
کشورهایی که در کنترل بازار اجاره موفق بوده‌اند تقریباً قوانین یکسانی را در بخش مسکن اجرا می‌کنند. یکی از این قوانین قراردادهای چند ساله است و نیازی نیست قرارداد هر سال تمدید یا جابه‌جایی انجام شود.
یکی از شهروندان که چند سال ساکن کانادا است، درخصوص تجربیاتش از اجاره مسکن در این کشور می‌گوید: «اجاره خانه در کانادا تقریباً نرخ ثابتی دارد در چند سالی که ساکن این کشور هستم فقط چند ماه پیش تورم ملک به‌وجود آمد که البته برای سراسر کانادا نبود و مربوط به بخش «بریتیش کلمبیا» بود، هم قیمت خرید و فروش تغییر کرد هم اجاره‌ها درصد کمی افزایش داشت مثلاً یک خانه که اجاره ماهانه آن ۱۶۰۰ دلار بود، بعد از سه سال به ۱۸۵۰ دلار افزایش یافت.» به گفته این ایرانی مقیم کانادا «عرف قراردادهای اجاره در این کشور اینگونه است که اگر صاحبخانه شخصاً آگهی داده باشد، خودش هم با مستأجر قرارداد می‌بندد. قیمت اجاره تا پایان تاریخ قرارداد تغییر نمی‌کند و ماهانه دریافت می‌شود معمولاً هم اجاره سه ماه اول جلوتر گرفته می‌شود، پول پیش مثل رهن و.. ندارند و میزان اجاره هم با توجه به متراژ و تعداد اتاق خواب و محله متغیر است. املاک هم تقریباً همه مبله هستند یعنی لوازم برقی اصلی آشپزخانه، تلویزیون و لوازم اصلی نشیمن و خواب را دارند. در مورد بهای قبوض هم، معمولاً صاحبخانه هزینه برق و وای فای را به عهده می‌گیرد و مصرف گاز ندارند و لوازم گرمایشی و سرمایشی برقی است.»
یکی از ایرانیان مقیم آلمان نیز درخصوص اجاره‌بهای مسکن در این کشور گفت: در آلمان ۳ نوع قرارداد اجاره‌بها ثبت می‌شود. بیشتر نوع قرارداد هم قرارداد چند ساله است فقط اگر مستأجر قصد جابه‌جایی دارد باید ۳ ماه قبل به صاحبخانه یا بنگاه اجاره‌داری اطلاع دهد. افزایش قیمت اجاره هم کاملاً براساس قانون است و هیچ صاحبخانه‌ای نمی‌تواند اجاره خانه را افزایش دهد.در مدت ۲۰ سال که ساکن این کشور هستیم دو بار جابه‌جا شده‌ایم و در این ۲۰ سال، اجاره مسکن ما مبلغ خیلی کمی بالا رفت که افزایش اجاره هم از قبل به اطلاع مستأجر می‌رسد تا برای ماندن یا جابه‌جایی تصمیم بگیرد.»
به گفته این ایرانی مقیم آلمان «نوع دیگر قرارداد اجاره به این‌صورت است که مثلاً قرارداد برای ۴ سال تنظیم می‌شود و اگر مستأجر زودتر از موعد قصد جابه‌جایی داشته باشد خودش باید برای خانه‌ای که در آن ساکن است مستأجر جدید پیدا کند که مورد اعتماد صاحبخانه باشد. اجاره از دو بخش تشکیل می‌شود اجاره سرد و اجاره گرم، اجاره سرد فقط به اجاره ملک است و اجاره گرم به سیستم شوفاژ، آب گرم، تخلیه زباله و خدمات دیگر مربوط است اجاره گرم ممکن است هر سال تغییر کند اما این تغییر بسیار اندک است اگر مصرف مستأجر بیشتر از اجاره گرم تعیین شده باشد، باید مبلغ اضافه را پرداخت کنید اما اگر مستأجر کم مصرف باشد هزینه اضافه به او برگردانده می‌شود و برای سال بعد اجاره گرم با توجه به میزان مصرف سال قبل، تعیین می‌شود.»
نوع سوم قرارداد اجاره به گفته این ایرانی مقیم آلمان، «افزایش مرحله‌ای اجاره است به این صورت که مثلاً سالانه دو درصد به مبلغ اجاره اضافه می‌شود که البته این نوع قرارداد اجاره بسیار کم است و بیشتر قراردادها مانند دو نوع اول است.»
ثبات قیمتی با اجاره نامه های بلند مدت
بررسی بازار مسکن در اکثر کشورها، نشان می‌دهد این کشورها برای معاملات و اجاره ملک قوانین ثابتی دارند که دولت‌ها آن را تدوین و اجرا می‌کنند و بر اجرا نظارت شدیدی وجود دارد. مهدی روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران»، تأکید می‌کند که برای ثبات و کنترل قیمت در بازار اجاره، ما نیز به قانون اجاره‌داری نیاز داریم که بتواند بر این بازار مؤثر باشد.
او با اشاره به دستورالعمل‌هایی مانند تعیین سقف برای افزایش اجاره سالانه، می‌گوید: آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نشان می‌دهد این دستورالعمل‌ها نتوانسته هدف دولت در حمایت از مستأجران و کنترل بازار اجاره را محقق کند.
هفته گذشته سران سه قوه مصوبه دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره خانه را برای سومین سال پیاپی تأیید کردند. براساس این مصوبه، اجاره‌بها در تهران باید هر سال حداکثر ۲۵ درصد و در شهرهای دیگر تا ۲٠ درصد بالا برود. اما با اینکه این تعیین محدودیت سقف اجاره‌بها، دو سال است که اجرا می‌شود، آمار رسمی افزایش ۴۵ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها در این مدت در کشور و شهر تهران را نشان می‌دهد. به این ترتیب سقف‌گذاری برای اجاره‌بها بی‌نتیجه بوده است. با توجه به تورم حاکم بر حوزه‌های مختلف، نمی‌توان یک بخش اقتصادی مانند بازار مسکن را مستثنی و محدودیت افزایش قیمت را در این بخش اجرا کرد به همین علت دستورالعمل محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها کارآیی لازم را نداشته و موفقیت‌آمیز نبوده است. یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره‌بها، الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن است در حالی‌که براساس همین دستورالعمل، اگر مالک قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد، خانه خود را بفروشد، قصد ساخت و ساز داشته باشد یا فرزند او بخواهد در خانه ساکن شود می‌تواند قرارداد مستأجر را در پایان مدت تعیین شده فسخ کند و در این دو سال بسیاری از مالکان با استفاده از یکی از این شرایط، قرارداد اجاره را تمدید نکرده‌اند.
روانشادنیا در خصوص دلایل بی‌اثر بودن سقف‌گذاری برای اجاره‌بها، می‌گوید: براساس قانون مدنی، توافق‌های دو طرفه از حقوق افراد است و مالک و مستأجر نیز توافق‌هایی داشته‌اند که از این دستورالعمل‌ها پیروی نکرده است. از سوی دیگراین نوع دستورالعمل‌ها برای بازار مسکن تبعات منفی هم دارد و باعث کاهش سرمایه‌گذاری و حتی خروج سرمایه از این بازار می‌شود.
او با اشاره به قراردادهای بلندمدت اجاره در بیشتر کشورها، معتقد است: این قانون در بازار مسکن کشور اثرگذاری خود را نشان می‌دهد. در کنار آن راهکارهای تنبیهی و تشویقی مانند بخشودگی مالیاتی یا افزایش مالیات به نسبت مبلغ اجاره، تأثیرگذاری بیشتری بر کنترل بازار اجاره دارد. در این روش با هزینه دولت (بوسیله کاهش درآمد مالیاتی)، راهکارهای تشویقی برای کنترل قیمت اجاره‌بها اجرا می‌شود و از طریق راهکار تنبیهی (افزایش مالیات اجاره) دولت با هزینه کمتری بازار مسکن را ساماندهی خواهد کرد. با استفاده از قانون قراردادهای اجاره بلند مدت و همچنین قوانین تنبیهی و تشویقی، قیمت اجاره به دست مالک تعیین نمی‌شود و قانون سازوکار آن را مشخص می‌کند.
درخصوص قراردادهای اجاره بلند مدت به جای اجاره یکساله، اما کارشناسان اقتصادی می‌گویند با توجه به تورم عمومی، شرایط اقتصادی ما به ثبات بیشتری نیاز دارد تا قراردادهای چند ساله جایگزین قرارداد کوتاه‌مدت یکساله شود. مزیت قرارداد بلندمدت این است که صاحبخانه هر سال نمی‌تواند قیمت اجاره را به دلخواه افزایش دهد یا مستأجر را مجبور به ترک واحد استیجاری کند. قراردادهای بلندمدت همچنین، به میزان زیادی تقاضا در بازار اجاره را کاهش می‌دهد که این خود مؤلفه‌ای بسیار اثر‌گذار بر کنترل قیمت در حوزه اجاره مسکن است.
کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر مزیت قراردادهای بلند مدت در بازار اجاره تأکید دارد که اجرای قانون تولید مسکن استیجاری مصوب سال ۱۳۷۷ و همچنین اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای دو راهکار اساسی ساماندهی بازار اجاره است. هر چقدر تولید و عرضه مسکن به تقاضا نزدیک و حتی بیشتر از آن شود، بازار اجاره خود به خود به سمت ثبات قیمتی حرکت می‌کند و دیگر نیازی به تعیین دستورالعمل‌های متغیر در این بازار نیست.
کشورهایی که در کنترل بازار اجاره موفق بوده‌اند تقریباً قوانین یکسانی را در بخش مسکن اجرا می‌کنند. یکی از این قوانین قراردادهای چند ساله است و نیازی نیست قرارداد هر سال تمدید یا جابه‌جایی انجام شود.
یکی از شهروندان که چند سال ساکن کانادا است، درخصوص تجربیاتش از اجاره مسکن در این کشور می‌گوید: «اجاره خانه در کانادا تقریباً نرخ ثابتی دارد در چند سالی که ساکن این کشور هستم فقط چند ماه پیش تورم ملک به‌وجود آمد که البته برای سراسر کانادا نبود و مربوط به بخش «بریتیش کلمبیا» بود، هم قیمت خرید و فروش تغییر کرد هم اجاره‌ها درصد کمی افزایش داشت مثلاً یک خانه که اجاره ماهانه آن ۱۶۰۰ دلار بود، بعد از سه سال به ۱۸۵۰ دلار افزایش یافت.» به گفته این ایرانی مقیم کانادا «عرف قراردادهای اجاره در این کشور اینگونه است که اگر صاحبخانه شخصاً آگهی داده باشد، خودش هم با مستأجر قرارداد می‌بندد. قیمت اجاره تا پایان تاریخ قرارداد تغییر نمی‌کند و ماهانه دریافت می‌شود معمولاً هم اجاره سه ماه اول جلوتر گرفته می‌شود، پول پیش مثل رهن و.. ندارند و میزان اجاره هم با توجه به متراژ و تعداد اتاق خواب و محله متغیر است. املاک هم تقریباً همه مبله هستند یعنی لوازم برقی اصلی آشپزخانه، تلویزیون و لوازم اصلی نشیمن و خواب را دارند. در مورد بهای قبوض هم، معمولاً صاحبخانه هزینه برق و وای فای را به عهده می‌گیرد و مصرف گاز ندارند و لوازم گرمایشی و سرمایشی برقی است.»
یکی از ایرانیان مقیم آلمان نیز درخصوص اجاره‌بهای مسکن در این کشور گفت: در آلمان ۳ نوع قرارداد اجاره‌بها ثبت می‌شود. بیشتر نوع قرارداد هم قرارداد چند ساله است فقط اگر مستأجر قصد جابه‌جایی دارد باید ۳ ماه قبل به صاحبخانه یا بنگاه اجاره‌داری اطلاع دهد. افزایش قیمت اجاره هم کاملاً براساس قانون است و هیچ صاحبخانه‌ای نمی‌تواند اجاره خانه را افزایش دهد.در مدت ۲۰ سال که ساکن این کشور هستیم دو بار جابه‌جا شده‌ایم و در این ۲۰ سال، اجاره مسکن ما مبلغ خیلی کمی بالا رفت که افزایش اجاره هم از قبل به اطلاع مستأجر می‌رسد تا برای ماندن یا جابه‌جایی تصمیم بگیرد.»
به گفته این ایرانی مقیم آلمان «نوع دیگر قرارداد اجاره به این‌صورت است که مثلاً قرارداد برای ۴ سال تنظیم می‌شود و اگر مستأجر زودتر از موعد قصد جابه‌جایی داشته باشد خودش باید برای خانه‌ای که در آن ساکن است مستأجر جدید پیدا کند که مورد اعتماد صاحبخانه باشد. اجاره از دو بخش تشکیل می‌شود اجاره سرد و اجاره گرم، اجاره سرد فقط به اجاره ملک است و اجاره گرم به سیستم شوفاژ، آب گرم، تخلیه زباله و خدمات دیگر مربوط است اجاره گرم ممکن است هر سال تغییر کند اما این تغییر بسیار اندک است اگر مصرف مستأجر بیشتر از اجاره گرم تعیین شده باشد، باید مبلغ اضافه را پرداخت کنید اما اگر مستأجر کم مصرف باشد هزینه اضافه به او برگردانده می‌شود و برای سال بعد اجاره گرم با توجه به میزان مصرف سال قبل، تعیین می‌شود.»
نوع سوم قرارداد اجاره به گفته این ایرانی مقیم آلمان، «افزایش مرحله‌ای اجاره است به این صورت که مثلاً سالانه دو درصد به مبلغ اجاره اضافه می‌شود که البته این نوع قرارداد اجاره بسیار کم است و بیشتر قراردادها مانند دو نوع اول است.»
ثبات قیمتی با اجاره نامه های بلند مدت
بررسی بازار مسکن در اکثر کشورها، نشان می‌دهد این کشورها برای معاملات و اجاره ملک قوانین ثابتی دارند که دولت‌ها آن را تدوین و اجرا می‌کنند و بر اجرا نظارت شدیدی وجود دارد. مهدی روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌و‌گو با «ایران»، تأکید می‌کند که برای ثبات و کنترل قیمت در بازار اجاره، ما نیز به قانون اجاره‌داری نیاز داریم که بتواند بر این بازار مؤثر باشد.
او با اشاره به دستورالعمل‌هایی مانند تعیین سقف برای افزایش اجاره سالانه، می‌گوید: آمار رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار نشان می‌دهد این دستورالعمل‌ها نتوانسته هدف دولت در حمایت از مستأجران و کنترل بازار اجاره را محقق کند.
هفته گذشته سران سه قوه مصوبه دولت برای تعیین سقف افزایش اجاره خانه را برای سومین سال پیاپی تأیید کردند. براساس این مصوبه، اجاره‌بها در تهران باید هر سال حداکثر ۲۵ درصد و در شهرهای دیگر تا ۲٠ درصد بالا برود. اما با اینکه این تعیین محدودیت سقف اجاره‌بها، دو سال است که اجرا می‌شود، آمار رسمی افزایش ۴۵ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بها در این مدت در کشور و شهر تهران را نشان می‌دهد. به این ترتیب سقف‌گذاری برای اجاره‌بها بی‌نتیجه بوده است. با توجه به تورم حاکم بر حوزه‌های مختلف، نمی‌توان یک بخش اقتصادی مانند بازار مسکن را مستثنی و محدودیت افزایش قیمت را در این بخش اجرا کرد به همین علت دستورالعمل محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها کارآیی لازم را نداشته و موفقیت‌آمیز نبوده است. یکی دیگر از معایب تعیین سقف اجاره‌بها، الزام به تمدید قرارداد اجاره مسکن است در حالی‌که براساس همین دستورالعمل، اگر مالک قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد، خانه خود را بفروشد، قصد ساخت و ساز داشته باشد یا فرزند او بخواهد در خانه ساکن شود می‌تواند قرارداد مستأجر را در پایان مدت تعیین شده فسخ کند و در این دو سال بسیاری از مالکان با استفاده از یکی از این شرایط، قرارداد اجاره را تمدید نکرده‌اند.
روانشادنیا در خصوص دلایل بی‌اثر بودن سقف‌گذاری برای اجاره‌بها، می‌گوید: براساس قانون مدنی، توافق‌های دو طرفه از حقوق افراد است و مالک و مستأجر نیز توافق‌هایی داشته‌اند که از این دستورالعمل‌ها پیروی نکرده است. از سوی دیگراین نوع دستورالعمل‌ها برای بازار مسکن تبعات منفی هم دارد و باعث کاهش سرمایه‌گذاری و حتی خروج سرمایه از این بازار می‌شود.
او با اشاره به قراردادهای بلندمدت اجاره در بیشتر کشورها، معتقد است: این قانون در بازار مسکن کشور اثرگذاری خود را نشان می‌دهد. در کنار آن راهکارهای تنبیهی و تشویقی مانند بخشودگی مالیاتی یا افزایش مالیات به نسبت مبلغ اجاره، تأثیرگذاری بیشتری بر کنترل بازار اجاره دارد. در این روش با هزینه دولت (بوسیله کاهش درآمد مالیاتی)، راهکارهای تشویقی برای کنترل قیمت اجاره‌بها اجرا می‌شود و از طریق راهکار تنبیهی (افزایش مالیات اجاره) دولت با هزینه کمتری بازار مسکن را ساماندهی خواهد کرد. با استفاده از قانون قراردادهای اجاره بلند مدت و همچنین قوانین تنبیهی و تشویقی، قیمت اجاره به دست مالک تعیین نمی‌شود و قانون سازوکار آن را مشخص می‌کند.
درخصوص قراردادهای اجاره بلند مدت به جای اجاره یکساله، اما کارشناسان اقتصادی می‌گویند با توجه به تورم عمومی، شرایط اقتصادی ما به ثبات بیشتری نیاز دارد تا قراردادهای چند ساله جایگزین قرارداد کوتاه‌مدت یکساله شود. مزیت قرارداد بلندمدت این است که صاحبخانه هر سال نمی‌تواند قیمت اجاره را به دلخواه افزایش دهد یا مستأجر را مجبور به ترک واحد استیجاری کند. قراردادهای بلندمدت همچنین، به میزان زیادی تقاضا در بازار اجاره را کاهش می‌دهد که این خود مؤلفه‌ای بسیار اثر‌گذار بر کنترل قیمت در حوزه اجاره مسکن است.
کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر مزیت قراردادهای بلند مدت در بازار اجاره تأکید دارد که اجرای قانون تولید مسکن استیجاری مصوب سال ۱۳۷۷ و همچنین اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای دو راهکار اساسی ساماندهی بازار اجاره است. هر چقدر تولید و عرضه مسکن به تقاضا نزدیک و حتی بیشتر از آن شود، بازار اجاره خود به خود به سمت ثبات قیمتی حرکت می‌کند و دیگر نیازی به تعیین دستورالعمل‌های متغیر در این بازار نیست.
آخرین عناوین